aula.pl


Kontakt


Humor


Jedzonko


Forum


korepetycje


Nowości!


Strona główna
korepetycje
Ściągi, materiały, testy, wykłady...

Inwestycje w nieruchomości

autor: Przemek, dodano: 14.06.2006, 12:17, uczelnia: Wydział Zarządzania UG

47inwest6.doc  (rozmiar: 64.00 KB)

Klasyfikacja ze względu na sposób generowania dochodów:
1.nieruchomości komercyjne
dochody uzyskiwane są periodycznie (cyklicznie) np. biurowiec, hotel, stacja benzynowa, kino, plac składowy;
2.nieruchomości spekulacyjne
uzyskujemy dochód ze sprzedaży jednorazowo w krótkim okresie (grunty, biurowce);
3.nieruchomości kapitałowe
te w które inwestujemy z nastawieniem na wzrost jej wartości w długim okresie (grunty, budynki);
4.nieruchomości rozwojowe
te w których prowadzone są prace rozwojowe, deweloperskie (grunty przeznaczone pod zabudowę, tereny dla których można zmienić przeznaczenie, budynki do modernizacji, rozbudowy, nadbudowy);

Pojęcie i klasyfikacje deweloperów.
Deweloper
Firma lub osoba inwestująca w proce inwestycyjny w celu osiągnięcia zysków.
Podział deweloperów ze względu na specjalizację działalności:
1)Mieszkaniowi (np. Hossa)
kupują grunt  budują  sprzedają
2)Komercyjni (biurowce, centra handlowe, hotele, autostrady płatne)
Tam gdzie jest periodyczny dochód.
Warianty:
kupują (nabywają) grunt  budują  utrzymują w portfelu (np. na wynajem)
kupują grunt  budują  sprzedają
kupują grunt  budują  wynajmują powierzchnię i sprzedają wynajęty obiekt
3)Pre-deweloperzy (land developerzy)
Skupiają działalność na gruncie. Rozwijają teren np. zmieniają przeznaczenie gruntu rolnego lub poprzez rozwój infrastruktury.

Podział deweloperów ze względu na ponoszone ryzyko:
Pełne ryzyko
Gdy cały kapitał własny on angażuje.
Deweloper działający na ograniczonym ryzyku
Kapitał własny z innych źródeł (np. spółka celowa = project finance). Deweloper szuka innych partnerów. Głównie przy inwestycjach komercyjnych. Ryzykuje tylko tą część kapitału, którą wniósł.
Działający „bez ryzyka” (fee-deweloper – „za opłatą”)
Ryzykuje reputacją i swoją zapłatą. Jeżeli projekt się uda deweloper dostaje swoją zapłatę. Wynagrodzenie uzależnione od sukcesu (success fee).

Działalność deweloperska dotyczy tylko nieruchomości.

Działalność deweloperska w nieruchomościach to wieloaspektowy biznes obejmujący działania od renowacji istniejących budynków i ponownego ich zasiedlania do pozyskania niezabudowanego terenu i sprzedania ulepszonych parceli.
Deweloperzy są koordynatorami takich działań, przenoszą idee z papieru na nieruchomość.
Deweloper organizuje i nadzoruje cały projekt zwykle od nabycia w różnych formach terenu poprzez budowę i ostateczną sprzedaż a czasami kontynuuje utrzymanie projektu.
Aby zarządzać projektem deweloper musi mieć przynajmniej:
Aktywa np. nieruchomość, kapitał, wiedze, klienta (użytkownika);
Podział ze względu na zasób, który posiada:
W – wiedza
Deweloper kontraktowy – zarabia na projekcie w fazie wykonania i jest zainteresowany największym zyskiem z wykonania, natomiast późniejszy zysk z użytkowania jest mniej ważny;
Deweloper-operator – zainteresowany użytkowaniem, zależy mu na późniejszych dochodach związanych z użytkowaniem obiektu, na zarządzaniu nim;
Deweloper-doradca;

U – użytkownik
Deweloper-użytkownik – niebezpieczeństwo, że dostosowane rozwiązania techniczne budynku pod konkretnego klienta, lub otrzyma preferencyjną stawkę czynszu;

K – kapitał
Deweloper finansowy – np. PKO Development (inwestor, który ma pieniądze, banki, fundusze inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe);

N – nieruchomość
Deweloper sprzedawca – dąży do tego aby ta nieruchomość którą posiada miała jak największy udział w projekcie;

Deweloper właściwy to taki deweloper, który niezależnie od zasobu, który kontroluje będzie dążył do zmaksymalizowania stopy zwrotu (IRR) dla kapitałów własnych.

Klasyfikacja deweloperów ze względu na czasowe podejście do działalności deweloperskiej.
Bez względu na zasób który kontrolują wyróżniamy:
Deweloperów profesjonalnych
Projekty deweloperskie to jego główna działalność;
Deweloperów okazjonalnych
Zajmuje się okazjonalnie projektami deweloperskimi, działalność uboczna;

Mianem dewelopera można nazwać podmiot, który dla osiągnięcia dochodu w przyszłości organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości, począwszy od inicjatywy planowanego przedsięwzięcia poprzez jego realizację i przekazanie finalnego produktu do eksploatacji lub do dalszego rozwoju.

Studium wykonalności i analiza finansowa w projektach deweloperskich (studium przedinwestycyjne – bazuje na założeniach, szacunkach);

Proces deweloperski (inwestycyjny)

Faza przedinwestycyjna
etap wstępny

etap orgranizacyjny
Faza realizacji
etap budowy

etap rozruchu
(usuwanie usterek, zasiedlenie, marketing)
Faza eksploatacji

etap eksploatacji zasadniczej

1. Faza przedinwestycyjna
Odpowiada na pytania: gdzie? z kim? co? jak? realizować.
Etap wstępny
Zdefiniowanie nieruchomości (lokalizacja szuka popytu lub popyt szuka lokalizacji);

Zapewnienie prawa do nieruchomości;
Jakie formy władania wchodzą w rachubę?
własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa (multikino stoi na dzierżawie), zamiana („daj nam grunt, wybudujemy biurowiec, parter jest twój”);
Spółka celowa („mam grunt ty kasę, zróbmy to razem, ja aportem do spółki grunt, ty pieniądze”);
Może być najpierw umowa przedwstępna; Deweloper/inwestor ma czas na zrobienie analizy opłacalności projektu;

Zdefiniowanie projektu;
Czyli co budować? Jaką funkcję?
Zależy to od:
planu miejscowego, gdy go nie ma to od decyzji o warunkach zabudowy;
popytu (od ograniczeń po stronie popytu np. po co hotel w Sopocie na 1000 pokoi?);
co się opłaca;
Sporządza się wariantową analizę możliwości (np. zbudować kino czy stację benzynową, stacja benzynowa z myjnią czy bez) we współpracy z projektantem;

Sporządzenie koncepcji architektonicznej;
Wykonuje ją projektant (architekt); Zawiera ona zagospodarowanie terenu, zarys obiektu, wizje elewacji, rzuty kondygnacji, bilans powierzchni (ważne dla ekonomistów!);
Koncepcja musi być ładna (żeby się ją dało „sprzedać”);

Sporządzenie analizy rynku;
Jak inwestycja zmieni rynek? Opis miasta, regionu, analiza konkurencji (obecnej i przyszłej), ocena popytu (ankieta telefoniczna „czy zamierza Pan zwiększyć powierzchnię biurową?”), ocena lokalizacji (analiza SWOT);
Wykonuje ją zewnętrzny konsultant (bo obiektywnie 
Analiza dotyczy głównej funkcji i funkcji pomocniczych. Zawiera także prognozę dochodów;

Opracowanie struktury organizacyjnej projektu;
Czy robię to jako: corporate finance czy project finance (spółka celowa);
Wybór zależy od:
ryzyka (im wyższe to lepiej project finance);
wielkości przedsięwzięcia;
formy finansowania;
przepisów prawa;
W project finance spółka celowa nie jest deweloperem – jest „narzędziem”!
Pozyskanie uczestników projektu:
Inwestor rozumiany jako dostawca kapitału własnego:
inwestor kapitałowy (szuka dobrej stopy zwrotu IRR);
inwestor, który chce być w projekcie bo ma swoje cele związane uczestnictwem w inwestycji;
Deweloper;
Firma budowlana;
Projektant;
Inżynier;
Bank;
Operator/zarządca;
Pośrednik;
Klient;

Opracowanie studium przedinwestycyjnego;
Zawiera:
definicję projektu;
prezentację koncepcji architektonicznej wraz ze specyfikacją techniczną;
analizę rynku;
opis struktury organizacyjnej przedsięwzięcia;
przewidywany harmonogram projektu;
prezentację budżetu inwestycji oraz źródeł jej finansowania;
analizę finansową i analizę opłacalności;

Etap orgranizacji
Założenie spółki specjalnego przeznaczenia;

Sporządzenie projektu budowlanego;
Aby dostać pozwolenie na budowę; Zatrudnia się konsultantów do oceny projektu budowlanego;

Pozyskanie dokumentów formalnych;

Opracowanie, wynegocjowanie i zawarcie umów projektu;
Dokumenty:
1.umowa spółki
2.umowa wspólników
3.umowa z biurem architektonicznym
4.umowa deweloperska
5.kontrakt budowlany
6.umowa z inspektorem nadzoru
7.kotrakt z zarządcą/operatorem
8.przedwstępne umowy dzierżawy/najmu
9.umowy z konsultantami
10.porozumienia z sąsiadami
11.umowa kredytu
12.umowa ubezpieczenia

Pozyskanie finansowania zewnętrznego;
Kluczowa sprawa; Aby otrzymać pieniądze trzeba spełnić warunki uruchomienia kredytu; Jednym z tych warunków jest dostarczenie studium wykonalności;

Opracowanie studium wykonalności;
To samo co studium przedinwestycyjne tylko oparte nie na założeniach, a na danych rzeczywistych;

2. Faza realizacji
Wykorzystanie kredytu;
Projektowanie (projekty wykonawcze);
Prace budowlane!
Nadzór nad realizacją inwestycji;
Pozyskiwanie najemców/nabywców;
Uzyskanie dokumentów formalnych pozwalających na użytkowanie obiektu;
Rozruch obiektu (usuwanie usterek, wprowadzanie się itp.);
3. Faza eksploatacji
Zarządzanie projektem;
Sprzedaż i wynajem produktu;
Spłata kredytów;
Remonty i modernizacje;
Do góry
Publikowane na stronie artykuły i komentarze są prywatnymi opiniami ich autorów. Serwis aula.pl nie ponosi odpowiedzialność za ich treść.
Jeżeli artykuł lub komentarz narusza prawo, dobre obyczaje lub dobre imię osób trzecich, zgłoś go do usunięcia.
Podziel się!
Jesteś autorem fajnych materiałów, ściąg, opracowań?
Chciałbyś się nimi podzielić?
Prześlij je do nas a wrzucimy je na stronę!
Kliknij tutaj aby przesłać je do nas!