aula.pl


Kontakt


Humor


Jedzonko


Forum


korepetycje


Nowości!


Strona główna
korepetycje
Ściągi, materiały, testy, wykłady...

Zarzadzanie realizacją projektów inwestycyjnych

autor: Przemek, dodano: 21.03.2006, 12:04, uczelnia: Wydział Zarządzania UG

44inwest1.doc  (rozmiar: 112.00 KB)

projekt – zamierzony plan działania; zbiór uporządkowanej informacji; co chcemy zrobić i jak? 3 fazy: przygotowanie, realizacja i eksploatacja;

proces inwestycyjny – ujęcie dynamiczne;

inwestycja:
1.Podejście monetarne (wpływ kapitału);
2.Podejście rzeczowe;

inwestycje (wg celu):
1.Nastawione na zysk;
2.Non profit;

inwestycje (podział rzeczowy):
1.finansowe (akcje, lokaty);
2.rzeczowe (w nieruchomości, nowe, modernizacyjne, odtworzeniowe);
3.niematerialne i prawne;

Rynek nieruchomości:
1.Faza wytworzeniowa (rynek budowlany);
2.Faza wymiany:
a.rynek pieniężny
b.rynek kapitałowy
kredytowy;
papierów wartościowych;
rynek nieruchomości;
lokat;
3.Faza użytkowa (rynek nieruchomości, rynek najmu)

deweloper – podmiot organizujący proces inwestycyjny; podmiot, który dla osiągnięcia dochodów w przyszłości organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości począwszy od inicjatywy planowanego przedsięwzięcia poprzez jego realizację i oddanie finalnego produktu do eksploatacji lub dalszego rozwoju;

Rodzaje deweloperów:
1.Kontraktowy (na usługi firm budowlanych; zysk na pracach budowlanych);
2.Doradca (zlecenia konsultingowe);
3.Operator (zarządzanie obiektem);
4.Finansowy (np. PKO Development);
5.Użytkownik (buduje na swoje potrzeby, na swój użytek);
6.Sprzedawca (sprzedaje tereny wcześniej przez niego uzbrojone lub kupuje nieruchomość i potem sprzedaje);

Deweloper musi posiadać co najmniej jedną z następujących rzeczy:
1.Teren;
2.Kapitał;
3.Wiedzę;
4.Użytkowników;

projekt deweloperski – jest to taki projekt w wyniku którego następuje rozwój nieruchomości;

Każdy projekt deweloperski jest projektem inwestycyjnym (ale nie odwrotnie!).

Deweloperzy: profesjonalni i okazjonalni.

Fazy projektu inwestycyjnego wg UNIDO:
I.Przedinwestycyjna
1.Etap wstępny (zdefiniowanie danego zagadnienia inwestycyjnego)
Kończy się na stadium przygotowawczym.
zidentyfikowanie nieruchomości;
zapewnienie prawa do nieruchomości;
zdefiniowanie projektu;
koncepcja architektoniczna;
analiza rynku;
opracowanie struktury organizacyjnej;
studium przedinwestycyjne;
pozyskanie uczestników projektu (główny inwestor);
2.Etap organizacyjny
spółka specjalnego przeznaczenia;
projekt budowlany;
opracowanie i zawieranie umów;
uzyskanie finansowania;
studium wykonania;

Plan zagospodarowania kształtuje sposób wykorzystania prawa własności nieruchomości.
Studium warunków i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium przedinwestycyjne:
1.Geneza projektu;
(co za projekt – w jaki sposób doszliśmy, że ten projekt jest na papierze)
2.Część rynkowa – otoczenie;
Analiza konkurencji;
Stawki czynszów: 15 euro/m2;
Wykorzystanie powierzchni: ok. 85% w Warszawie;
Rozruch obiektu: ok. 3 lata;
3.Część organizacyjna (w jaki sposób jest realizowana inwestycja – przez przedsiębiorstwo czy przez nowy podmiot);
4.Część finansowa:
budżet projektu;
zestawienie analityczne sposobu liczenia przychodów i kosztów;
rachunek wyników;
Cash Flow (przepływy pieniężne projektów);
opłacalność inwestycji;
bilans;

Budżet:
1.Teren (działka, budynek);
2.Projektowanie (koncepcje architektoniczne, projekt);
3.Realizacja (koszty prac budowlanych);
4.Nadzór nad inwestycją; Inspektor nadzoru (inżynier konsultant);
5.Koszty administracyjne w okresie budowy;
6.Koszty marketingu (promocja, reklama obiektu);
7.Koszty otwarcia (zatrudnienie personelu, wyszkolenie go, impreza);
8.Kapitał obrotowy (wyposażenie w środki przeznaczone na pierwszy okres działalności gdy obiekt nie działa „pełną parą”);
9.Koszty finansowe (koszty obcych źródeł finansowania np. kredyty  prowizje za udzielenie kredytu, odsetki za okres budowy, często nie spłacana w okresie budowy tylko kapitalizowane);
10.Rezerwa na nieprzewidziane wydatki;

Obliczanie przychodów i kosztów (dla hotelu):


Przychody:
1.Pokoje (ADRR – średnia stawka doby hotelowej);
2.Posiłki i napoje (F&B);
3.Usługi telekomunikacyjne (telefon, internet);
4.Inne (miejsca parkingowe, fitness, basen, sauna itp.)

-
koszty wydziałowe (księgowane odpowiednio w powiązaniu z kategoriami powyżej)
=
dochód wydziałowy
-
koszty marketingu
-
koszty administracyjne
-
zużycie energii
-
utrzymanie nieruchomości
=
dochód operacyjny brutto
-
ubezpieczenie hotelu
-
prowizja za zarządzanie (podstawowa i zachęcająca)
-
podatek od nieruchomości
-
rezerwa na odtworzenie wyposażenia (od 1 do 5%)
=
dochód operacyjny netto

Rachunek wyników:


dochód operacyjny netto
-
koszty właściciela/pensje (administracyjne)
-
podatek od nieruchomości (jeżeli nie był wcześniej uwzględniony)
=
EBITDA - zysk przed opodatkowaniem i amortyzacją
-
amortyzacja
=
EBIT – zysk przed opodatkowaniem
-
odsetki (jeśli jest kredyt)
=
zysk brutto
-
podatek dochodowy
=
zysk netto

Cash Flow:
zysk netto + amortyzacja = wpływ
wpływ – rata kredytu = stan środków pieniężnych

Bilans:
1.Kapitał własny (kapitał zakładowy, aporty rzeczowe);
2.Qasi kapitał własny (sprzedaż mieszkań na przedpłaty);
3.Kapitał obcy (kredyty, leasing, obligacje – nie w Polsce);

Trzy okresy:
1.Etap przygotowawczy;
2.Etap realizacji;
3.Etap eksploatacji;

Każda inwestycja funkcjonuje w otoczeniu prawnym.
1.Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym;
2.Prawo budowlane;
3.Kodeks Cywilny;
4.normy polskie;

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym.
Ustawa określa zakres oraz sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele i ustalenie zasad ich zagospodarowania.
Reguluje zatem wszelkie sprawy dotyczące zagospodarowania przestrzennego.
Ustala zasady polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Studium uwarunkowań przestrzennych
Gmina ma obowiązek je opracować i uwzględnić.
wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury;
walory architektoniczne i krajobrazowe;
wymagania ochrony środowiska przyrodniczego, zdrowia, bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz osób niepełnosprawnych;
wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego;
walory ekonomiczne i prawo własności;
potrzeby obronności i bezpieczeństwa Państwa;
Ma to odzwierciedlenie w planie miejscowym.
Studium musi zawierać następujące elementy:
obszary objęte ochroną środowiska przyrodniczego i kulturowego;
lokalne wartości zasobów środowiska przyrodniczego i zagrożenia środowiskowe;
obszary zabudowane ze wskazaniem w miarę potrzeby terenów wymagających przekształceń i rehabilitacji;
obszary, które mogą być przeznaczone pod zabudowę;
kierunki rozwoju komunikacji i infrastruktury technicznej;
obszary, dla których sporządzanie miejscowych planów jest obowiązkowe na podstawie przepisów szczególnych lub ze względu na istniejące uwarunkowania;

Procedura uchwalania studium zagospodarowania przestrzennego:
ogłoszenie  wnioski  projekt studium  uzgodnienia i opinie studium w gminie wykładanie studium do publicznego wglądu min. na 20 dni  uwagi do studium (21 dni)  uchwała rady gminy

Plan miejscowy – zagospodarowania przestrzennego
jest przepisem gminnym;
uchwala go rada gminy;
ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania objętego nim terenu;
składa się z części opisowej i graficznej;
dokument jawny;

Procedura planu miejscowego
ogłoszenie (21 dni min.)  wnioski (21 dni max.)  sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu (zmiana funkcji terenu może skutkować wzrostem lub spadkiem wartości nieruchomości)  opinie i uzgodnienia  wyłożenie planu (21 dni min.)  dyskusja publiczna  uwagi (max. 21 dni)  rozpatrzenie uwag przez radę gminy  uchwalenie planu

Gdy wartość nieruchomości wzrasta na skutek zmiany planu płaci się rentę planistyczną w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości (pobrać można ją w ciągu 5 lat od uchwalenia planu). Gdy wartość spada – odszkodowanie, zmiana nieruchomości, wykup nieruchomości przez gminę.

Ustawa Prawo budowlane
Normuje działalność z projektowaniem, budową, utrzymaniem i rozbiórką obiektów budowlanych.
Definicja obiektu budowlanego:
budynek;
budowla;
obiekt małej architektury (kultu religijnego, drabinki, śmietniki, piaskownice, nie wymagają pozwolenia na budowę);

budynek – obiekt wydzielony z przestrzeni;
budowla – lotnisko, most, linie kolejowe;

Tymczasowy obiekt budowlany – okres użytkowania krótszy niż trwałość techniczna, można go przenieść (bez pozwolenia trzeba zgłaszać np. strzelnica);
Budowa (z ustawy regułki)
Roboty budowlane
Remont;
Urządzenia budowlane;
Dokumentacja budowy;
Projekt budowlany;
Dokumentacja powykonawcza (gdy występują odstępstwa);
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
Użytkowanie wieczyste (40 – 99 lat, własność nieruchomości Gmina lub Skarb Państwa);

Zasady Prawa budowlanego.
1.Pozwolenie na budowę (wniosek + projekt budowlany + oświadczenie);
2.Projekt budowlany;
3.Osoby upoważnione mające uprawnienia do nadzoru budowlanego;

Treść projektu budowlanego:
1.Projekt zagospodarowania działki lub terenu;
2.Projekt architektoniczno-budowlany;
3.Stosowne do potrzeb oświadczenia dotyczące dostaw mediów, przyłączenia do infrastruktury;
4.Stosowne do potrzeb wyniki badań geologicznych, inżynieryjnych;

Obowiązki projektanta:
1.Opracowanie projektu zgodnie z decyzją o WZiZT, przepisami i normami;
2.Uzyskanie opinii;
3.Wyjaśnienie wątpliwości dotyczących projektu i objętych nim rozwiązań;
4.Sprawozdanie z nadzoru autorskiego;
5.Zgodność zagospodarowania projektu z planem miejscowym i danymi technicznymi i przepisami;

Inwestor;
Kierownik budowy;
Inspektor nadzoru (reprezentuje projektanta na budowie, sprawdza jakość robót, odbiór robót zanikających, podlegających zakryciu, kontrolowanie rozliczeń, potwierdzenie faktycznie wykonanych robót);

Prawa projektanta:
1.Zapisy w dzienniku budowy;
2.Może wstrzymać budowę – jak prace niezgodne z projektem;

Inwestor:
Zadania:
1.Organizacja całego projektu inwestycyjnego;
2.Odbiór;
3.Nadzór inwestorski;
Prawa:
1.Zatrudnienie inspektora nadzoru;
2.Sprawowanie nadzoru projektanta;

Inspektor nadzoru:
Prawa:
1.Usunięcie nieprawidłowości, poprawki, ponowne wykonanie robót, wydaje polecenia kierownikowi;
Obowiązki:
1.Protokolarne przejęcie i zabezpieczenie terenu budowy;
2.Prowadzenie dokumentacji budowy;
3.Wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia zagrożenia;
4.Realizacja zleceń wpisanych do dziennika budowy;
5.Przygotowanie dokumentacji powykonawczej;

Możliwość legalizacji samowoli budowlanych:
1.Obiekt nie narusza zagospodarowania przestrzennego;
2.Techniczne;
3.Kara legalizacyjna (dom jednorodzinny 30 tyś. zł);
4.Projekt;

Rozpoczęcia robót budowlanych:
1.Wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2.Wykonanie niwelacji terenu;
3.Zagospodarowanie terenu wraz z budową tymczasowych obiektów;
4.Wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby;

Po zakończeniu robót – kontrola – budynki użyteczności publicznej, domy wielorodzinne, przemysłowe – pozwolenie na użytkowanie;
Nadzór budowlany odbiera.

Organy administracji architektoniczno-budowlanej:
1.starosta;
2.wojewoda;
3.inspektor nadzoru budowlanego;
4.orzecznictwo administracyjne;

Organy nadzoru budowlanego:
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego
Wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego;
Główny inspektor nadzoru budowlanego;
Nadzór i kontrola przebiegu procesu budowlanego (kontrolują przestrzeganie przepisów prawa budowlanego, badają przyczyny katastrof budowlanych);


Zawieranie umów budowlanych według standardów międzynarodowych.

FIDIC – Międzynarodowa Federacja Inżynierów Doradców i Konsultantów.

Według FIDIC 4 formy realizacji projektów inwestycyjnych:
1.Forma konwencjonalna (dla inwestycji średnich; nie etapowych);
2.Własnymi środkami (realizacja inwestycji we własnym zakresie);
3.Project Management – zamawiający zatrudnia firmy do wykonania całości procesu inwestycyjnego; Inwestor zastępczy zatrudnia podwykonawcę;
4.Realizacja wg metody „budowa pod klucz” lub „projekt budowa” – inwestycje małe, proste kompletnie wykonane czasami z wyszkoloną załogą;

System przetargowy projektowania inwestycji
Celem jest optymalizacja kosztów realizacji inwestycji oraz zawarcie umowy z wykonawcą poprzez akceptację oferty przetargowej do przetargu przez wykonawcę.
Najczęstszym systemem prowadzenia inwestycji jest system przetargowy, nie jest to system zamówień publicznych tylko FIDIC.

Cel przetargu:
1.optymalizacja zużycia;
2.wybór optymalnej oferty;
3.zawarcie umowy z generalnym wykonawcą przez akceptację oferty wykonawców – nie ma dalszych negocjacji;
4.gotowe wzory (2 księgi);

Uczestnicy procesu inwestycyjnego:
inwestor, zamawiający, wykonawca, inżynier konsultant;

Warunki rozpoczęcia przetargu:
1.Przedmiot przetargu;
2.Analiza wykonalności przedsięwzięcia (techniczna i ekonomiczna);
3.Dysponowanie terenem;
4.Dysponowanie środkami finansowymi;
5.Ogłoszenie przetargu (2 rodzaje: otwarty i zamknięty);
Bank Światowy i FIDIC zalecają dla dużych inwestycji przetargi zamknięte.
Wstępna selekcja oferentów – aby firmy startujące miały odpowiednie kwalifikacje i środki;
6.Przystąpienie do przetargu;
Przekazania dokumentów przetargowych do oferentów:
list zapraszający do przetargu;
instrukcja dla oferentów;
warunki kontraktowe;
zabezpieczenia finansowe;
dokumentacja techniczna (o robotach i placu budowy, opis techniczny robót, rysunki, projekty budowlane, specyfikacje techniczne – jakie materiały, ich jakość
przedmiar robót (zestawienie ilości przewidywanych robót, ile betonu itp.);
wykaz czynności;
7.Ocena ofert (po ich otrzymaniu);
cena realizacji;
warunki finansowania;
termin wykonania;
jakość;
technologia wykonania;

FIDIC – wzory umów o prace budowlane – co skraca analizę;
umowy obmiarowi (projekt robót, wyceniony przedmiar robót);
umowy ryczałtowe (projekt robót i wykaz czynności, budowa pod klucz i projekt budowa);

Warunki kontraktowe FIDIC
Ogólne (postanowienia dot. kontraktu, ujęte w 72 grupy klauzul, bez zmian i skreśleń, wynika z ustawy Prawo budowlane);
Szczególne (księga nie włączona do kontraktu);

Umowy FIDIC – zakłada się, że generalny wykonawca;
Kontrakty FIDIC – musi być inżynier konsultant;

Interesy zamawiającego chronione są przez:
gwarancja dobrego wykonania i zwrot zaliczki;
polisy CAR wypadki losowe (nie obejmuje wojny, strajku, siły wyższej, trzęsienie ziemi);

Zarządzanie hotelami:
1.Własne środki;
2.Zarządzanie przez sieci hotelowe posiadające markę i standardy zarządzania (operatorzy hotelowi);
3.Umowa franczyzy: z właścicielem hotelu;
4.Umowa franczyzy: na operatora;
Do góry
Publikowane na stronie artykuły i komentarze są prywatnymi opiniami ich autorów. Serwis aula.pl nie ponosi odpowiedzialność za ich treść.
Jeżeli artykuł lub komentarz narusza prawo, dobre obyczaje lub dobre imię osób trzecich, zgłoś go do usunięcia.
Podziel się!
Jesteś autorem fajnych materiałów, ściąg, opracowań?
Chciałbyś się nimi podzielić?
Prześlij je do nas a wrzucimy je na stronę!
Kliknij tutaj aby przesłać je do nas!